...sebelumnya di: BAB 7 – Apa Nama Permainan Anda? (bag.2)
Nilai bersih seringkali diukur dengan pertambahan nilai. Sebagai contoh, jika anda membeli rumah seharga 1 juta dolar AS, secara teknis harga itu adalah bagian dari nilai bersih anda, tapi jika anda tidak dapat menjualnya seharga 1 junta dolar AS dan harus menjualnya seharga 500.000 dolar AS dan utangmu adalah 700.000 dolar AS, nilai bersih anda adalah tidak berharga.
Dan tidak hanya beberapa orang yang berpikir seperti itu. Saat ini, istilah mark to market (nilai pasar) adalah cara lain untuk menyebutkan net worth (nilai bersih) bagi korporasi dan perbankan. Perusahaan-perusahaan suka memberi nilai pada pasar ketika perekonomian sedang kuat, karena membuat neraca anggaran mereka terlihat bagus. Sekarang pasar sedang terkuraas habis, memberi nilai pasar menyebabkan banyak perusahaan jatuh bersamaan dengan nilai bersih mereka yang berkurang terus setiap hari.
Bukan menggunakan nilai bersih, saya menggunakan aliran kas untuk menghitung kekayaan saya. Uang masuk dari investasi-investasi saya setiap bulan adalah kekayaan yang sebenarnya – bukan sekedar perasaan atas pendapatan nilai yang mungkin iya atau mungkin tidak dari nilai yang sebenarnya.
Sepanjang krisis finansial ini, istri saya, Kim, dan saya tetap baik secara finansial karena bisnis dan investasi kami berfokus pada aliran kas. Alasan kami dapan “pensiun” lebih awal, Kim berumur tiga puluh tujuh dan saya empat puluh tujuh, adalah karena kami melakukan pilihan sadar untuk ebrinvestasi pada aliran kas. Pada tahun 1994 kami memiliki sekitar 120.000 dolar AS per tahun aliran kas, passive income (pemasukan pasif), dari investasi kami. Saat ini, aliran kas per tahun kami lebih dari sepuluh kali lipat jumlah tersebut, bahkan di masa krisis finansial sekarang ini, karena kami terus berinvestasi pada aliran kas.
Salah satu tetangga seberang jalan rumah kami termasuk orang-orang terkaya di Arizona. Ketika lima tahun yang lalu, dia mampir keruma kami dan berterima kasih atas permainan dan buku kami. Dengan senyum dia berkata, “Saya bermain permainan Cashflow dengan anak-anak dan cucu-cucu saya. Saya akhirnya dapat menjelaskan kepada mereka apa yang saya lakukan. Sudah bertahun-tahun, anak-anak dan cucu-cucu saya bertanya-tanya mengapa saya tidak memiliki pekerjaan normal seperti orang tua kawan-kawan mereka. Bertahun-tahun pula, saya tidak pernah dapat menjelaskan kepada mereka apa persisnya yang saya lakukan.”
Empat Rumah Hijau
Ketika saya sembilan tahun, ayah kaya saya mulai pendidikan finansial saya dengan bermain permainan Monopoli dengan saya. Kami memainkannya bersama berjam-jam setiap kalinya selama bertahun-tahun. Ketika saya bertanya mengapa kita memainkan permainan ini begitu sering dia berkata, “Formula dari kekayaan yang besar ditemukan di atas permainan papan ini.”
“Jadi apa formulanya?” saya bertanya.
“Mengganti empat rumah hijau menjadi satu hotel merah,” dia menjawab.
Ketika saya berumur sembilan belas, saya kembali dari sekolah di New York mendapatkan ayah kaya saya telah membeli hotel yang sangat besar, tepat berada di Pantai Waikiki. Sepanjang pendidikan saya selama sepuluh tahun, dari umur sembilan sampai sembilan belas tahun, saya telah melihat ayah kaya saya bertumbuh dari pengusaha kecil menjadi pemain utama di pasar Hawaii. Rahasia kesuksesannya adalah dengan berinvestasi pada aliran kas.
Sebagai seorang anak muda, ayah kaya saya hendak mengajar anaknya dan saya perbedaan terbaik dari permainan Monopoli. Sebagai contoh, dia akan mengambil sebuah kartu dan bertanya, “Berapa banyak pemasukan yang kamu peroleh jika kamu punya satu rumah hijau sebagai milikmu?”
Saya akan menjawab, “Sepuluh dolar.”
“Dan berapa banyak yang akan kamu peroleh jika kamu punya dua rumah pada tempat yang sama?”
Saya akan menjawab, “Dua puluh dolar.”
Saya mengerti matematika ndasar. Memiliki dua puluh dolar akan lebih baik dari pada memiliki sepuluh dolar. Ini merupakan cara ayah kaya saya melatih anaknya dan saya untuk berfokus pada aliran kas – bukan pertambahan nilai.
Fokus pada Aliran Kas
Setelah 1971, ketika Nixon memisahkan dolar dari standard emas, inflasi merambah dalam sistem perekonomian. Orang-orang tahu ada sesuatu yang salah, tapi tanpa pendidikan finansial yang cukup, mereka tidak tahu apa yang salah. Pada tahun 1980, emas mencapai harga 850 dolar AS per ons, dan perak menjadi 50 dolar AS per ons, bersamaan dengan inflasi yang melejit.
Di bawah pemerintahan Presiden Reagan, Kepala Federal Reserve Paul Volcker menaikkan bunganya menjadi 20 persen sebagai usaha untuk mematikan inflasi. Sebuah kata mulai masuk ke dalam kosa kata kita, stagflation (stagnasi), yang berarti perekonomian stagnan (masyarakat dan bisnis tidak menghasilkan uang sama sekali) namun inflasi tetap bertumbuh (barang-barang menjadi lebih mahal).
Saya ingat pernah pergi ke suatu restoran dan melihat menu-menu dimana harga-harganya ditutupi semua. Mereka menaikkan harganya setiap bulan. Usaha-usaha mengecil, namun harga tetap naik untuk menutupi biaya-biaya yang meningkat.
Meskipun rasio hipotek perumahan tinggi, sekitar 12 - 14 persen, harga rumah mulai meroket. Saya membeli sebuah kondominium di Waikiki tahun 1973 seharga 30.000 dolar AS dan menjualnya seharga 48.000 dolar AS dua tahun kemudian. Saya membeli tiga kondominium sekitar 90.000 dolar AS sekitar 18.000 dolar AS masing-masing dan menjualnya kembali seharga 48.000 dolar AS masing-masing, menghasilkan sekitar 90.000 dolar AS dalam satu tahun, hampir enam kali lipat dari apa yang saya dapatkan sebagai pilot Angkatan Laut. Saya piker saya jenius secara finansial.
Terima kasih kepada Tuhan, ayah kaya saya duduk dan berbicara sesuatu yang masuk akal kepada saya. Tahap berikut dari pendidikan finansial saya dimulai. Saya bukan lagi seorang anak berumur sepuluh tahun yang bermain Monopoli dengan ayah kaya. Saya sekarang dipertengahan dua puluh tahun, dan memainkan Monopoli dalam kehidupan nyata.
Dengan sabar ayah kaya saya mengingatkan saya perbedaan antara pertambahan nilai dan aliran kas. Itu merupakan peringatan yang bagus. Setiap kali saya menjual kembali property, saya berinvestasi pada pertambahan nilai. Ayah kaya memberitahu saya bahwa hukum pajak yang ada berbeda untuk pertambahan nilai dan aliran kas, sama seperti sekarang ini. “Berinvestasilah pada aliran kas,” kata ayah kaya saya. “Ingatlah pelajaran yang telah saya ajarkan kepadamu bertahun-tahun yang lalu dari Monopoli. Berinvestasi pada pertambahan nilai adalah berjudi.”
Sama seperti ketika saya anak-anak, dia akan mengambil kartu surat perjanjian dari Monopoli dan berkata, “Berapa banyak yang kamu peroleh untuk sebuah rumah hijau?”
Sambil mengambil kartu tersebut saya berkata, “Sepuluh dolar.” Meskipun saat itu saya sudah hapir tiga puluh tahun, saya teringat pelajarannya mengenai perbedaan antara pertambahan nilai dengan aliran kas; pelajaran yang saya pelajari semasa kecil, namun terlupakan setelah dewasa.
“Bagus,” ucap ayah kaya saya dengan sabar. “Dan berapa banyak untuk dua rumah hijau?”
“Dua puluh dolar,” jawab saya.
“Bagus,” ujarnya lagi dengan tegas. “Jangan pernah lupa itu. Berinvestasi pada aliran kas, dan kamu tidak akan pernah kawatir dengan uang. Berinvestasi untuk aliran kas, dan kamu tidak akan tersapu oleh pasar yang sedang laku keras dan hancur. Berinvestasi untuk aliran kas, dan kamu akan menjadi orang kaya.”
“Tapi, saya berkata lagi, “Lebih mudah untuk menghasilkan lebih banyak uang dengan pertambahan nilai. Harga perumahan sedang melejit tinggi. Mendapatkan investasi yang menciptakan aliran kas itu sulit.”
“Saya tahu,” kata ayah saya. “Cukup dengarkan apa yang saya ucapkan. Jangan biarkan serakah dan uang cepat bercampur dengan menjadi seorang yang kaya dan bijak secara finansial. Jangan membingungkan pertambahan nilai dengan aliran kas.
Aliran Kas itu lebih Berat
Setelah tahun 1971, harga-harga mulai naik, tapi gaji tidak mengikuti inflasi. Pada waktu yang sama, pekerjaan dikirim ke luar negeri. Sadar bahwa sesuatu ada yang salah dengan uang kita dan ingin cepat kaya, orang-orang mulai berinvestasi pada pertambahan nilai. Secara intuitif mengerti bahwa dolar semakin tidak ada harganya, orang-orang berhenti menyimpan uang dan mulai berinvestasi pada barang-barang yang diberi nilai berdasarkan inflasi. Sesuatu yang mereka investasikan adalah barang-barang seni, antic, mobil tua, boneka Barbie, kartu baseball, anggur tua – tapi pasar saham dan perumahan adalah tempat berinvestasi popular untuk semua golongan dari investor pertambahan nilai. Banyak orang yang menjadi sangat kaya dengan meminjam uang dan berinvestasi dengan cara ini. Saat ini, banyak dari orang-orang tersebut yang menjadi orang miskin baru. Taruhan mereka saat ini tidak terbayarkan.
Pada tahun 1929, tepat sebelum pasar hancur, orang-orang meminjam uang untuk membeli saham pada harga terendah – prinsipnya mengambil pinjaman untuk membeli saham. Mereka bertaruh pada pertambahan nilai. Pada tahun 2007, orang kembali bertaruh pada pertambahan nilai dengan uang pinjaman – saat ini dengan rumah dan saham. Dan keruntuhan itu menjadi sangat dasyat.
Krisis Pertambahan Nilai
Pada tahun 2009, sebagian besar investor yang meneriakkan saham-saham terkenal adalah mereka yang berinvestasi pada pertambahan nilai. Jika mereka berfokus pada aliran kas, mereka mungkin tidak terpengaruh dengan krisis ini. Merek mungkin tidak begitu kawatir dengan dana pensiun mereka, mengirim anak-anak mereka ke perguruan tinggi, atau kehilangan pekerjaan.
Antara tahun 2007 dan 2009, pasar saham kehilangan 50 persen dari nilainya – nilai yang diukur dengan pertambahan nilai.
Berdasarkan Bloomberg.com, sejak bulan Januari 2007, Case-Shiller Home Price Indixes (Index harga rumah Case-Shiller) pada dua puluh kota besar di Amerika telah jatuh setiap tahun dalam dua tahun terakhir. Di beberapa kota seperti San Diego, Miami, dan Las Vegas, penurunannya hampir 33 persen. Saat ini, laporan dari Arizona Republic bahwa kota saya, Phoenix, dicatat sebagai kota metropolitan besar yang harga rumah jatuh sampai 50 persen dari harga tertingginya. Sekali lagi, Case-Shiller menghitung pertambahan nilai – harga dari sebuah aset pada suatu waktu terharap harganya di waktu yang lain.
Jutaan baby boomer yang seumuran saya berdoa untuk baik perumahan dan pasar saham akan kembali seperti sebelum mereka pensiun sehingga mereka tidak harus bekerja lagi di masa pensiun mereka. Tapi sekali lagi, mereka berdoa terhadap pertambahan nilai. Mereka tidak secara efektif menguasai aliran kas masuk mereka. Mereka percaya pernuh pada pasar.
Berinvestasi pada Aliran Kas
Perusahaan investasi perumahan saya memiliki banyak perumahan di Phoenix. Tapi perusahaan saya tidak menderita. Kondisi kami baik karena kami berinvestasi pada aliran kas. Kami menyewakan apartemen, kami jarang memperjualblikan rumah. Kami mengalahkan persekongkolan dengan memainkan permainan yang sama dengan mereka, permainan aliran kas, permainan yang sama dengan apa yang saya pelajari dari ayah kaya saya ketika bermain Monopoli.
Monopoli bukanlah permainan mengenai jual-beli. Monopoli bukanlah sebuah permainan mengenai membeli murah dan menjual tinggi. Bukanlah mengenai diversifikasi. Monopoli adalah permainan mengenai focus, berencana, sabar, dan penguasaan untuk jangka panjang. Tujuan pertamanya adalah untuk mengatur satu dari empat sisi papan permainan. Tujuan kedua adalah untuk memperbaiki lahan di sisi yang anda kuasai, menambah rumah hijau dan kemudian juga sebuah hotel merah. Strategi investasi terutamanya adalah memiliki hanya satu hotel merah di sisi papan yang anda miliki. Lalu duduk dan menunggu pemain lain mengelilingi papan dan berharap tidak berhenti pada lahan anda. Tujuan akhirnya adalah membuat pemain lainnya bangkrut dan mengambil semua uang mereka. Pada tahun 2009, banyak orang yang benar-benar bangkrut dalam permainan nyata Monopoli.
No comments:
Post a Comment